GFV Des Capucins

Un GFV (Groupement Foncier Viticole) est une SCI (Société Civile Immobilière) regroupant des particuliers* (personnes physiques) pour l'achat de parts d'un vignoble.

Cette solution de financement participatif est conçue pour faciliter l'installation de vignerons dans les appellations prestigieuses.

Le GFV n'exploite pas directement le vignoble, il le donne en location dans le cadre d'un bail à long terme (18 ans). Ce fermage apporte la stabilité et donne droit à des avantages fiscaux pour les investisseurs.

En général, le loyer est versé en bouteilles de vin du Domaine, mais il peut aussi être versé en numéraire. Le loyer en "bouteilles" est plus intéressant pour l'investisseur : Il permet de recevoir sa dotation sur la base du prix de revient alors qu'elle se valorise sur la base d'un prix public.

Pour investir via une société, cliquez ici pour accéder aux informations sur la SCI des capucins.

Réduction des droits de Succession et donation :

Le GFV est un outil idéal pour les donations et successions : les parts de GFV sont exonérées de droits à hauteur de 75 %.
Cette exonération suppose d'avoir détenu ces parts pendant 2 ans. L'exonération est dans la limite de 300 000€ si l'héritier (ou le donataire) s'engage à conserver les parts 5 ans. L'exonération va jusqu'à 500 000€ si l'héritier s'engage à conserver les part 10 ans. Au delà de ces montants, l'exonération est de 50%.

Réf. article793 bis du CGI (Code général des impôts).

Exonération de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) :

Les parts de GFV bénéficient d'un abattement à l'IFI de 75% jusqu'à 101.897 € et de 50% au-delà.
L'exonération est accordée aux parts détenues depuis plus de 2 ans.
Ainsi 100.000 € de parts de GFV ne comptent dans la base d'imposition à l’IFI que pour 25.000 €.

Réf. articles 885H à 885L du CGI.

Exonération de taxation des plus-values :

Les plus-values foncières sont exonérées pour les cessions annuelles de moins de 15 000 €.
Pour les cessions de plus de 15 000 € la fiscalité des plus-values foncières s'applique. Avec un abattement de 6% par an de la 6ème année à la 21ème année et de 4% pour la 22ème année.
Notons que les prélèvements sociaux sur les cessions sont toujours appelés (exonération seulement après une détention de 30 ans).

Réf. articles 150A bis à 150VH du CGI.

Lalande de Pomerol est une appellation réputée qui profite d'une forte demande internationale pour les Grands Crus. Ainsi, entre 1995 et 2020, le prix moyen des vignes y a été multiplié par 2,5

Le potentiel de plus-value du foncier viticole de Lalande de Pomerol est tiré vers le haut par 4 facteurs :

• Un beau terroir de graves sur argile à crasse de fer, idéal pour des vins puissants et chaleureux avec un excellent potentiel de garde.
• Une appellation de seulement 1 130 ha (qui ne s'agrandira jamais). Et en face d'elle une demande mondiale qui recherche toujours plus de vin "prémium".
• La proximité avec Pomerol, une appellation où les vignes se vendent en moyenne à 2 M€/ha. Avec "seulement" 250 000€/ha, Lalande de Pomerol garde un beau potentiel de hausse.
• Un vignoble exploité uniquement par des vignerons indépendants, il n'y a pas de cave coopérative à Lalande de Pomerol, ni à Pomerol !

Le Château des Capucins est une exploitation viticole en AOC Lalande de Pomerol.

Il tire son nom des moines Capucins, un Ordre mineur Franciscain fondés au XVIème siècle. Cela rappelle le rôle essentiel des monastères dans le développement du vignoble au Moyen Âge à travers la France.

Les 4 frères Godineau étaient propriétaires en indivision de ce Domaine. Ils ont été contraints de vendre la totalité des biens suite à une mésentente familiale.

Les bâtiments se composent d'une grande maison à rénover, de bâtiments viticoles (hangars) et vinicoles (cuvier et chai de stockage). Ils sont situés sur un grand terrain de 7000m² juste à l'entrée du village de Lalande de Pomerol.

• 10ha20 de vignes en appellation Lalande de Pomerol.
• 2ha23 de terres diverses.

L'âge moyen des vignes et de 50 ans. C'est un gage de qualité, car ce sont les vieilles vignes qui donnent les meilleurs raisins.

Il s'agit d'un beau terroir, tour à tour argilo-graveleux et sableux sur un sous sol d'alluvions anciens riches en oxyde de fer... L'idéal pour produire de grands vins rouges.

Fabien Guionneau et Philippe Carretero sont deux amis viticulteurs passionnés et exigeants. Ils ont en commun d’avoir développé les domaines viticoles créés par leurs pères et de vouloir les transmettre à leurs enfants.

Philippe Carretero

Philippe Carretero (61 ans) est ingénieur-œnologue de formation. Il assurera le suivi des vinifications. Il fera rayonner les Vins du Château des Capucins tant sur le marché français qu'à l'international.

Fabien Guionneau

Fabien Guionneau (42 ans) est également viticulteur à St Ciers d'Abzac. Avec son expertise technique il a développé une activité de prestataire de travaux viticoles. Il s'occupera donc directement des vignoble tant pour les travaux manuels que mécaniques.

Paul Carretero

Paul Carretero (29 ans), ingénieur en génie-logiciel, gérera toute la dimension numérique de l'exploitation tant pour la production que pour la communication.

Maxime Guionneau

Maxime Guionneau (20 ans), technicien en machinisme agricole assistera son père pour tous les travaux du vignoble.

› Conversion du vignoble en agriculture biologique

Dès la signature de l'acte d'achat, nous avons effectué les démarches pour la conversion en Agriculture Biologique. Notre équipe a déjà une grande expertise pour cela : Le Château Rioublanc est certifié en bio depuis 2009. Nous sommes convaincu du bienfondé de cette démarche tant pour le respect de l'environnement, la qualité du vin et la réponse à une attente sociétale bien compréhensible.

› Travail plus précis pour la vinification et l'élevage

Les Vins du Château des Capucins bénéficient d'un terroir exceptionnel de sables graveleux sur un sous-sol d'argiles riches en oxyde de fer. Pour notre première vinification nous avons pu apprécier la qualité et l'équilibre des raisins. Le chai n'est pas luxueux, mais il s'est révélé apte à la création d'un "Grand Vin". L'ensemble de petites cuves ciment équipées de thermorégulation nous ont permis de parfaitement conduire les vinifications. A ce jour, nous entamons l'élevage avec une grande confiance.

› Développement commercial, notamment à l'exportation

La nouvelle équipe dispose d'un réseau commercial bien implanté qui ouvre au Château des Capucins le marché national et l'exportation. Si on ajoute le saut qualitatif en marche, il est clair que la valorisation du Domaine va progresser significativement.

› Un site idéal pour l'œnotourisme

L'œnotourisme répond à une attente du public. C'est une dimension essentielle pour assoir une notoriété. Le Château des Capucins dispose d'une belle surface et d'un accès facile à l'entrée de Lalande de Pomerol. Nous prévoyons d'aménager la "Maison Neuve" et sa grande salle de 55m² pour des séminaires, des dégustation (de vins et de produits du terroir). La proximité avec Saint-Emilion qui attire des millions de visiteurs contribuera au succès de cette démarche.

Le Château des Capucins se situe à seulement 14km des exploitations de Fabien et Philippe. Il leur sera donc facile de gérer cette nouvelle exploitation.

Sur un plan commercial, le Château des Capucins va bénéficier d'un réseau bien implanté : en France avec notamment les cadeaux d'affaires, et à l'exportation où le Château Rioublanc est déjà présent dans de nombreux pays : dans toute l'Europe, en Amérique et en Asie.

De son côté, le Château Rioublanc va bénéficier d'un nouveau fleuron qui ne manquera pas d'attirer de nouveaux clients.

L'association de Rioublanc et des Capucins est porteuse de grands espoirs. C'est elle qui assurera la pérennité viticole de l'ensemble pour la jeune génération.

Finaliser l'achat du Château des Capucins était difficile, car les exploitants étaient loin de disposer de 3 200 000€. Il a fallu l'aide d'investisseurs particuliers et l'accord des vendeurs pour un paiement partiellement différé. Ainsi, le financement a été divisé en 3 parties :

1. Apport de la SCEA Les Vignobles Carretero et Guionneau : 620 000 €.
   Les associés ont puisé dans leurs réserves et ont eu recours à un emprunt bancaire pour réunir un apport de 620 000 €, soit 20% du montant total.
2. Création du "GFV Les Premiers Capucins". Apport 1 080 000 €
   Ce Groupement Foncier Viticole été créé suite à l'initiative de Francis Dos Santos, ancien entrepreneur et jeune retraité, qui a proposé à Philippe Carretero d'investir dans le vignoble.
   Ensemble, ils ont réuni 54 associés pour apporter plus d'un million d'euros et acquérir 4ha17 qui seront loués à la SCEA.
3. Crédit-vendeur accordé par l'indivision : 1 500 000 €
   Pour finaliser la vente la SCEA a obtenu des vendeurs un crédit sur 3 ans du solde dû. Il a donc été convenu, de verser 3 annuités de 500 000 € en solde du paiement. Et pour réunir cette somme il est prévu de créer un nouveau GFV.

Le vignoble qui sera acquis par le GFV des Capucins est un ensemble de 5 parcelles de merlot et de cabernet franc, pour une surface de 1ha78a81ca, au lieu-dit "Champs De La Lande", répartie sur les numéros cadastraux suivants :

• OD221 pour 0,1365ha
• OD224 pour 0,5808ha
• OD225 pour 0,1626ha
• OD226 pour 0,7623ha
• OD975 pour 0,1459ha

Le GFV fera cette acquisition pour un total de 500 000 €. Le prix à l'hectare est donc de 279 626 €/ha tous frais compris.

Le Capital du GFV sera réparti en 125 parts de 4 000 € correspondant chacune à 1,43 ares de vigne en AOC Lalande de Pomerol.

Le GFV est distribué directement par la SCEA des Vignobles Carretero et Guionneau, il n'y a donc aucun frais supplémentaire à prévoir

Notez que la SCEA ne fait aucune marge sur la revente du foncier.
Son intérêt est de disposer de ce fermage à Lalande de Pomerol
et c'est de la vente des vins produits qu'elle tirera son bénéfice.
Cette achat en direct à la SCEA vous fait économiser les "droits d'entrées" des intermédiaires financiers qui eux ne se financent qu'avec leur commission.

IMPORTANT : cette offre est à durée limitée. La distribution des 125 parts commence au 1er novembre 2023 et sera terminée dès que l'ensemble aura été attribué et, au plus tard, le 31 décembre 2024.

Chaque année, les associés recevront une dotation en vin de Lalande de Pomerol : 12 bouteilles pour chaque part. Cette rémunération est garantie, quel que soit le volume récolté.
En cas d’absence de récolte, ce sera un millésime antérieur qui sera distribué.
Les associés du GFV ne sont donc pas exposés au risque climatique. La SCEA s'engage à prendre une assurance récolte pour faire face à ses engagements.

Ainsi, vous recevrez vos bouteilles chaque année et aussi longtemps que vous serez le propriétaire de vos parts du vignoble.

La première livraison se fera dès septembre 2024 avec le millésime 2022.

Votre Placement	Dotation Annuelle
4 000 €  (1 part)	12 bouteilles
8 000 €  (2 parts)	24 bouteilles
16 000 €  (4 parts)	48 bouteilles
20 000 €  (5 parts)	60 bouteilles
40 000 € (10 parts)	120 bouteilles
60 000 € (15 parts)	180 bouteilles

Notez qu'à partie de 2 parts vous bénéficierez de la livraison gratuite de vos bouteilles si vous ne pouvez pas vous rendre à l'Assemblée Générale.

Sur la base du prix actuel de la bouteille, la dotation garantie donne une rémunération de 4.8% du montant de la part.

Au delà de la Dotation Annuelle garantie, le GFV recevra un complément de loyer attribué en numéraire. Ce montant sera mis en compte courant d'associé pour assurer le paiement de toutes les charges du GFV (impôts fonciers, honoraires du comptable, achats des plants de vigne de remplacement...).
Ainsi les associés n'auront aucune dépense supplémentaire à prévoir.

Les associés seront invités chaque année à l'Assemblée Générale du GFV. C'est un moment convivial important pour la vie du Groupement.

L'AG sera intégrée à une journée festive : un samedi pendant les vendanges !
Au programme :

• Vendanges manuelles (optionnel)
• Casse croute vigneron... avec dégustation (raisonnable) des vins du Domaine.
• Présentation des comptes du GFV
• Moment d'échange avec les vignerons pour raconter l'année écoulée et les projets en cours.

Les associés présents recevront leur dotation annuelle ce jour-là. Ils auront aussi la possibilité d'acheter des bouteilles complémentaires à un prix avantageux.
Les associés qui ne pourront pas assister à l'AG recevront les comptes par mail et leur bouteilles... par transporteur.

La SCI des Capucins a été créée à côté du GFV (réservé aux particuliers), pour permettre aux sociétés (personnes morales) l'acquisition de parts du vignoble du Château des Capucins :

• OD459 "Aux Marcadis" pour 0.7849 ha.
• OD401 "A la Frérotte" pour 0.2710 ha.

Avec la SCI des Capucins, vous bénéficiez des mêmes conditions avantageuses pour l'achat de vos parts de vignoble de Lalande de Pomerol et du même potentiel de plus-value.

Bien entendu, avec la SCI vous ne bénéficiez pas des exonérations spécifiques au GFV pour la transmission.
Cependant, investir dans le cadre de la sphère professionnelle a d'autres avantages : vous n'avez pas à prélever de montant depuis vos revenus privés, ce qui vous évite de déclencher l'impôt et les charges sociales.
Ainsi, au final, les capacités de financement sont pratiquement doublées par rapport au GFV.

Notez que pour disposer à titre privé des bouteilles reçues par votre société, il faudra déclarer cet avantage en nature.

Par ailleurs, ces bouteilles reçues en dotation par votre société pourront servir pour ses cadeaux professionnels. Ceci pourrait ajouter un intérêt supplémentaire à votre investissement.

Enfin, en tant que sociétaire ou ayant-droit, vous bénéficierez d'une remise "propriétaire" sur l'achat de vos bouteilles de Château des Capucins.

L'achat des part de la SCI des Capucins se fait aux mêmes conditions que pour le GFV 4000€ la part (ici avec un minimum de 2 parts).

La dotation est identique, soit 12 bouteilles du château des Capucins pour chaque part.
Sur option, il est également possible de recevoir le dividende en argent, sur la base de 1.5% (soit 60€ pour 1 part de 4000€).

Comme pour le GFV, cette offre est à durée limitée. La distribution des 73 parts commence au 1er novembre 2023 et sera terminée dès que l'ensemble aura été attribué et, au plus tard, le 31 décembre 2024 à l'échéance du crédit-vendeur.

  Formulaire de Réservation GFV
(Pour les personnes Physiques)

  Formulaire de Réservation SCI
(Pour les sociétés)

Philippe Carretero
Château Rioublanc
61 Rue Riou Blanc
33910 Saint Ciers d'Abzac

  05 57 56 11 41   contact@chateau-des-capucins.com